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韩国政府将在首都圈的大部分地区对外国人实施“房地产交易许可制”。这是因为不同于受到贷款限制和实际居住义务等各种限制的韩国人，不受监管限制的外国人进行投机性投资的情况越来越多。引入许可制后，将产生实际居住两年义务，从根本上阻止全租购房等投机性投资，预计外国人投机性房地产交易将大幅减少。韩国政府针对外国人房地产取得实施监管，且以非军事安全区或自然保护区等特殊地区的一般住宅区为对象，这是自1998年土地市场开放以来的首次出现的举措。

韩国国土交通部21日召开中央城市计划审议委员会，将首尔全部25个区、京畿道23个市郡、仁川7个区指定为外国人土地交易许可区域。以往外国人购买房产后只需在60天内进行申报即可，但今后须向管辖市、郡、区厅等提交入住计划和资金筹措计划书并获得许可，需要在许可之日起4个月内入住并实际居住两年。京畿道利川、杨平、骊州，仁川江华、瓮津等外围地区未被纳入这次措施的范围。

该制度的对象不仅包括公寓，还包括独栋、多住户住宅、多户住宅、联排住宅等所有住宅用房地产。周边生活设施、商住两用房等办公设施除外。针对韩国人的土地交易许可区域保持不变，仍为江南三区（江南、瑞草、松坡）和龙山区。新制度将于本月26日起实施，为期一年。韩国政府计划根据情况进一步延长该期限。

“中国人扫荡首尔的公寓”遭批评…外国人的差价投资也被阻断

韩国政府首次针对外国人交易打土地交易许可区域牌，被理解为是意识到了对近期房地产市场上蔓延的“逆向歧视”争议。

争议加剧的契机是去年6月27日的房地产对策，韩国政府突然将住房抵押贷款的限额限制为6亿韩元（人民币约308万元）。这是为了平息以首尔江南区以及麻浦、龙山、城东等地区为中心的公寓价格暴涨。但随之引发了“只有本国国民艰难，外国人不受影响”的“逆向歧视”的争议。人们纷纷抱怨，外国人如果从本国金融机构筹集资金，可以随意规避贷款限额的规定，而且本国不会了解其是否持有房产，因此也避免了多套房持有人被征收重税。最终，韩国政府决定不修改法律，先指定可以迅速推进的土地交易许可区域。

嘲弄贷款管制的外国人购房热

在2022年房地产价格大幅下跌的时间前后，外国人在韩国的房地产购物持续呈现增长的趋势。2022年外国人购买集合建筑（公寓、商住两用房、多户住宅、联排别墅等）的事例为1万1880件，去年增至1万4731件，增长了24%。6.27对策实施后，韩国国内人在首尔购买集合建筑的数量减少了10%，而外国人购买的数量则增长了23.8%。

尤其是中国人进行的韩国房地产交易大幅增加。截至去年年底，在外国人持有的10万216套韩国住宅中，56%为中国人持有，今年首都圈外国人购买的住宅中，73%为中国人购买。在此背景下，30代的中国人今年3月在首尔城北区以119亿7000万韩元（人民币约6141万元）购得独栋住宅，且未使用韩国金融机构的贷款，以及向中国房东支付月租租房居住的韩国人的故事以互联网社区为中心广泛传播开来。批评的声音认为：“韩国政府的监管束缚了韩国人的手脚，却为外国人铺就了坦途。”在中国，韩国人要取得住宅，须事先义务居住一年，而且土地也只能以长期租赁权而非所有权的方式取得，对此一直有人指出其存在不平等。

买卖2坪土地的住宅也须获得许可

根据现行规定，无法对外国人从本国筹集资金购买韩国房地产的行为进行监管。但在外国人土地交易许可区域内，买卖登记簿上土地面积为6㎡以上的所有形式的住宅时，必须获得官方许可。韩国政府认为，实施两年实际居住义务将有效阻止全租、月租购房等差价投资行为。此举不仅能阻止购买公寓，还能从源头上阻止针对再开发、重建等开发利好情况进行的投资。不过，由于担心限制外国人的经济活动，决定将临近生活设施、商住两用房等办公设施排除在许可制之外。

韩国国土交通部计划进一步加强对外国人房地产的监管。这次指定的土地交易许可区域，目前只需提交资金筹措计划书，但今后将强制要求提交证明材料。如果资金筹措计划中包含海外资金，则须注明其来源及在韩国的居留签证类型，同时计划检查是否违反外汇交易法或出入境管理法。如果怀疑存在洗钱行为，还将推进向相关国家通报的方案。对于外国人出售住房取得的转让收益，在扣除韩国税款后，如果判断还需追加征税，将通过国税厅通知海外税务当局。

不少海外国家也限制外国人进行房地产交易。加拿大从2023年开始全面禁止外国人购买住宅用房地产，澳大利亚也从今年4月起全面禁止外国人购买现有住宅。新加坡在外国人购买住宅时，在基本购置税（1-4%）的基础上，还额外征收60%的印花税。

大韩建设政策研究院研究员李殷衡说：“考虑到韩国有很多外国劳动者的情况，指定土地交易许可区域的措施还算合理。但遗憾的是，和公寓相同的商住两用房被排除在外，而且在贷款监管方面，也缺少消除对韩国居民逆向歧视的方案。”