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今年以来，包括美国在内的全世界各国为防止通货膨胀而争相提高利率，但中国的情况正好相反。继去年12月将1年期贷款利率（LPR）下调0.05%p后，今年4月、5月和8月接连下调贷款利率。11月26日将银行存款准备金率下调了0.25p%，向市场投放了5000亿元人民币。

之所以采取这种反向操作，是因为稳定持续下跌了一年多的房地产景气的需求迫在眉睫。此前一直引领控制房地产企业资金来源的人民银行和银行保险管理监督委员会11月11日推出了将房地产企业的贷款偿还期限延长1年的16项金融支援对策。

房价连续下跌14个月

中国房地产从去年开始无力地下滑。自去年9月全国70个主要城市的房价转入下跌趋势后，截至今年10月，房价连续下跌了14个月。除北京、上海等部分大城市外，大部分城市都未能摆脱房价下跌趋势。

在房价下跌的情况下，新售住宅的销售额也呈现了骤降的趋势。截止今年2月，与去年同期相比下降了19.3%，截止5月暴跌至-31.5%。就是说，住宅需求方预测房价会下降，因此不愿意出手买房。中国政府统计并公布的房地产景气指数也在今年10月降至94.70。房地产景气指数在100以上意味着红火，在100以下意味着萧条。《金融时报》（FT）报道称：“虽然中国金融当局出台了扶持房地产市场的一揽子对策，但短期内很难挽回市场整体萎缩的心理。需求者们没有投资房地产，而是把钱送进了银行，截止9月份银行存款创下新高。”

软着陆对策引发大混乱

中国房地产自1998年朱镕基总理废除此前的住宅分配制度，开启住宅商品化时代后，20多年来一直呈上升趋势。除了2008年全球金融危机之后等暂时的下降期外，其他时期都在持续上涨，甚至创造了“房地产不败”的神话。

但从去年开始，中国国内外开始有人指出中国房地产的泡沫比1991年泡沫破灭时的日本还要严重，泡沫破灭的风险很大。《日经新闻》报道称，广东省深圳市和北京市的房价收入比（PIR）分别为57倍和55倍，远高于1990年代泡沫破灭时的东京（18倍）。担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任的经济学家任泽平去年7月在媒体投稿中写道：“以2020年为准，中国的住宅市价总额为62.6万亿美元，是美国（33.6万亿美元）的2倍，是日本（10.8万亿美元）的6倍。”

中国政府从2020年8月开始大幅下调大型房地产企业的负债比率，提出提高现金持有比率的“三道红线”，开始向市场施压。但这一措施成了房地产混乱的开端。短期内很难压缩负债的恒大集团等大型房地产开发企业接连面临资金困难，整个房地产市场陷入了大混乱。

由于开发企业在资金困难的情况下未能及时推进工程，导致不断出现无限期推迟交房的住宅小区。从今年年初开始，待收房者表示“不知道什么时候收房，不会继续交纳长期住宅担保贷款（抵押贷款）偿还款”，甚至展开了拒绝偿还抵押贷款运动。据悉，在全国范围内集体拒绝还款的住宅小区达300多个。

拒绝偿还抵押贷款会导致为待收房者提供贷款的地方商业银行破产，甚至可能引发金融危机。再加上过度的新冠疫情防空导致消费和投资等经济整体萎缩，中国政府暂时中断了房地产结构调整，甚至出台了市场扶持政策。

“泡沫崩溃会比日本更严重”

中国房地产在整个国内生产总值（GDP）中所占比率达到了25%。住宅担保贷款在银行贷款中的占比也超过30%。专家分析称，房地产对钢铁、化学、家电和家具等相关产业产生的影响也很大，因此泡沫破灭可能引发中国经济危机。日本经济研究中心（JCER）首席研究员关志雄在今年2月的报告书中指出：“中国钢铁产量的59%是房地产领域的消费。房地产市场的下滑将对实体经济和金融产生很大影响。”

也有人担心中国房地产会像1990年代初期日本泡沫破灭时一样陷入“失落的20年”泥潭。过度的房地产泡沫、中美贸易摩擦、人口急剧老龄化等与1990年代泡沫崩溃时的日本情况类似。美国长岛大学经济学教授帕诺斯·穆道库塔斯今年7月为《国际商业时报》撰稿，称：“中国房地产面临泡沫破裂。中年人口的减少和老龄化急剧等在人口方面处于不利地位，因此可能会经历比日本更严重的泡沫破灭。”

相反，关志雄表示：“泡沫破灭当时的日本虽然是发达国家，但中国仍然是发展中国家，这一点是有差异的。即使泡沫破灭，只要保持5%左右的增长率，就不会经历‘失落的20年’等长期萧条。”