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“表面上看起来雄伟闪亮，但内部的情况却并非如此。几年前还挤满上班族的写字楼现在经常是空荡荡的。”

6日下午，纽约一家房地产开发商指着奢侈品街5号大道的一排大厦说了上述这段话。走在街上可以看到的建筑物一楼有餐厅、咖啡厅等，看起来很热闹，但上面的写字楼大部分是空置的。曼哈顿的著名大厦“熨斗大厦”现在完全空着。这座原本用作写字楼的22层建筑随着2019年最后一个承租人离开，空置了近4年。

写字楼、商业街等美国商业房地产的空置率飙升至历史最高记水平，受高利率影响等原因需求下滑，价格暴跌。与以长期抵押贷款的家庭贷款不同，商业房地产的贷款2-3年就会到期，因此现在会受到高利率的直接打击。再加上美国疫情后出现居家办公的趋势，写字楼一直未能满租。对此，商业房地产贷款会大量亏损的恐慌正在扩散。数据信息企业Trepp的统计显示，今年美国到期的商业房地产贷款高达5440亿美元（约720万亿韩元）。金融服务企业坎托·菲茨杰拉德（Cantor Fitzgerald）首席执行官霍华德·卢特尼克最近在接受福克斯新闻采访时警告称：“未来两年将出现数百万亿的债务违约事件，暴露出非常丑陋的（ugly）面目。”

NYCB股价一周内暴跌60%

最近恐慌开始蔓延的地方是当地银行纽约社区银行（NYCB）。上月31日，NYCB表示，为了积攒因担心房地产贷款违约而产生的坏账准备金（用于支付的资金），决定将股息减少近70%。当天，NYCB股价下跌超过37%。此后，由于全球信用评级机构惠誉下调了NYCB的信用评级等不利因素，股价连日来下跌了两位数，6日暴跌了22%。美国财政部长珍妮特·耶伦在国会表示：“由于高利率和空置率增加等原因，以贷款到期的房地产为中心暴露出了问题。这个问题会让几家金融机构承受相当大的压力。”NYCB股价最近一周暴跌了60%。

美国商业房地产引发的危机也蔓延到了日本和欧洲。日本的中坚银行青空银行将一季度的预期业绩从盈利改为大幅亏损，瑞士三大银行之一的宝盛银行也决定积攒7亿美元（约9300亿韩元）左右的准备金，原因是他们投资美国商业房地产蒙受了损失。

鲍威尔：“将成为延续多年的大问题”

专家们认为，美国商业房地产问题很可能不会立即演变成金融危机，但在相当长的一段时间内会对整个经济产生负面影响。美联储主席杰罗姆·鲍威尔在接受美国CBS采访时表示：“这不是全球金融危机的前兆现象。但会成为延续多年的大问题。大型银行可以进行风险管理，但一些商业房地产贷款较多的中小型地区银行会关门或被其他银行收购。”

摩根士丹利首席投资官（CIO）迈克•威尔逊也表示：“即使持有美国商业地产不良贷款的银行能承担了损失，但对其他地方的贷款能力会萎缩。”一些人预测，美国不健全的商业房地产将被大举清理。全球综合房地产服务公司JLL副总裁鲍勃·纳卡尔说：“写字楼的终结（apocalypse）成为了现实。会不断出现最终被拆除或改造的房地产。”