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自月初起，长江实业以惊爆折扣价出售公寓的消息在香港闹得沸沸扬扬。长江实业由香港首富李嘉诚创办，是香港具有代表性的房地产开发企业。打折公寓是位于九龙半岛东部油塘的海景房，乘坐一站地铁就能抵达香港岛，位置和交通都很不错，售价却比周边房产低30%。

李嘉诚被认为是能够预告资金流向的“风向标”。对于本次惊爆折扣卖房，舆论普遍认为是香港房地产走向低迷的信号弹。

而权力阶层和富豪大举投资香港房产的中国大陆也是如此。微信、微博等中国社交媒体上涌现出大量分析李嘉诚为何打折卖房的文章。

2020年，港区国安法风波致使香港被实际合并进大陆，此后资金和人口持续逃离香港。有观测认为，此次或超越单纯的房地产市场低迷，直接危及香港身为亚洲金融枢纽的地位。

以七年前的市价破格出售

长江实业打折出售的公寓是位于九龙半岛东部油塘的新小区“亲海駅II”。放出的房源是132套实用面积在19.5~66.7㎡的公寓，最便宜的每平米售价在14.87万港币（约合2500万韩元）。这个价格比周边房产低30%，相当于7年前的市价。开售两天有超过5000人前来申购。

“亲海駅”距离油塘站步行仅8分钟，所在街区也靠近海边。虽然称不上顶级住宅区，位置和交通都还算不错。长江实业表示：“将通过平爆价，为改善香港市民居住环境做出贡献。”

而导致长江实业打折卖房的直接原因是香港房地产市场的状况。自2009年全球金融危机爆发后，香港房价连续13年上涨，但以去年底为基准，香港房价同比下降了15.2%。住房交易数量也减少了39%，可以说整个房地产市场都进入了停滞期。

此外，在去年选举中当选的香港行政长官李家超正在准备92万套规模的公共住宅的出售工作，这也对房产公司造成了不小的压力。

因人口、资金逃离而惴惴不安的金融中心

但也有不少分析认为，还存在其他超越这种市场状况的决定因素。李嘉诚认为，香港房地产市场和大陆一样面临泡沫破灭危机，因此有意降低房地产资产在集团内的占比。

此前，人口是支撑香港住房市场的最大因素。比起涌入的人口数量，住房供不应求，因此价格一路看涨。但在2020年港区国安法风波后，香港人口正在急剧减少。2019年，香港人口为750万，去年减少至730万，3年间减少了20万。因国安法的实行，香港的政治自由萎缩，大批人口移民到英国、新加坡等国家。

资金也在逃离。去年，香港个人托管资产规模为8万9650亿港元，相较于2021年减少了15%。在资产托管给香港机构的个人中，香港富豪占总体的47%，来自大陆的客户也占到了16%。据悉，从香港撤离的资金大多涌向了新加坡。资金和人口双双流失，香港房地产市场的未来不可能光明。房地产在长江实业集团资产中占比曾经高达70%，如今已跌破50%，而且还在持续下降。据悉，3月，屯门地区也曾出现过以惊爆折扣价出售公寓的情况。

“是看弱港币着手处理资产吗？”

李嘉诚投资以展望未来十年而闻名。他曾在自2013年起中国房地产市场火爆的四年间，接连出售位于上海、广州等中国大陆主要城市的商用大厦。总金额达到130亿美元。此后，他将这笔钱转投了英国的房地产和电信公司。

当时感到不解的中国大陆房地产开发企业最近正陷入濒死状态。继恒大集团之后，万达集团、碧桂园等中国代表房地产开发企业接连面临违约（不履行债务）危机。

另有舆论认为，李嘉诚并非单纯下调房地产资产比重，而是在处理整体的香港资产。也就是说，减少以港币持有的资产，增加美元或英镑的资产。

钉住美元汇率制是支撑香港亚洲金融中心地位的重要制度之一。港币自1983年起维持1美元对7.75~7.85港元的固定汇率。汇率只有这样被固定下来，才能摆脱投资带来的汇率变动风险。

但问题是如今这个钉住汇率制出现了动摇的迹象。因为美国连环加息，港币面临价值持续下跌的压力，香港政府倾注大量美元储备勉强维持钉住汇率制。虽然不会立刻出现问题，但如果未来几年钉住汇率制出现裂痕，港币贬值，以港币计价的资产势必会出现贬值。李嘉诚预见到了这种情况，于是着手整理香港境内的资产。